宁波栎社国际机场
T1航站楼商业咨询项目
问答咨询作为商业咨询顾问,为新建设的宁波T2航站楼商业规划提供旅客调研分析、商业业态品类组合、品牌案例推荐、面积配比建议、商业落位规划、设计院图纸协调、机电条件预留等工作。本次规划工作为宁波T2航站楼商业租金坪效获得高于T1航站楼商业租金坪效30%以上的成果打下了坚实的基础。
基础信息
业主:宁波机场集团有限公司
面积:商业面积约为4500㎡
项目介绍:宁波机场T1航站楼总建筑面积4.35万平方米,于2002年10月8日正式启用。2019年12月29日,宁波栎社国际机场T2航站楼正式转场启用,T1航站楼同步关
闭。在2002-2019这17年使用期间,随着旅客量逐渐上升,T1商业经历年加建,在2019年达到商业面积的高峰,达到约4000平米。
服务时间:2021年-2022年
服务内容
第一阶段:
对上海民航新时代设计院T1改造方案中商业资源设计进行评估,提出空侧新增商业房中房及不新增房中房商业两种情景中的商业平面布局优化建议;
第二阶段:
在业主确认新增或者不新增方案后,提出商业平面布局继续细化布局建议,包括详细商业平面业态规划,协助新时代设计院完善商业平面布局,与新时代一起去确认落实每个店铺改造后的机电条件。
服务成果
- 宏观层面,确定了T1航站楼未来整体商业销售额及租金水平,提出了整体商业面积约5400平米的方案。
- 中观层面,完成了店铺平面布局三个方案、机电条件优化、业态落位、品牌示例。
- 微观层面,提出了三个方案的空侧搭建店铺形象供机场领导选择。
- 【精】本次商业规划实现了T1商业整体各个空间的“精打细算”式的利用,充分利用空间和既有机电条件,创建优质高效和高收益的商业店铺。
- 【美】本次商业店铺形象设计创作实现了具有宁波本地文化特色的三种店铺形象,以美的视觉效果提升旅客进店率和销售额。
- 【实】本次商业规划工作全方位考虑了T1的实际情况,实实在在地做好了商业收益提升的准备工作,为T1的重新投入运营提供了实际支持工作。
(1)识别项目工作重点
宁波机场T1航站楼改造工程建筑设计由上海民航新时代设计院和宁波建筑设计院承接。目前方案可以满足航空主业流程要求,但是由于空侧候机区不属于改造范围,目前商业面积较少。这将限制宁波机场大力发展非航收入的成效。因此本商业规划工作重点解决T1空侧商业面积不足的问题。
(设计院初步方案出发层平面图)
(设计院初步方案到达层平面图)
(2)开展宏观分析并给出建议
通过分析,我司认为:
- 宁波机场T1航站楼改造前商业气氛浓郁,机场租金收益良好。
- 设计院原商业方案在空侧规划商业面积过少。
- 根据客流量未来发展趋势和机场总体销售额发展趋势,建议T1航站楼整体商业面积规划5200平方米,为将来的非航收益打下坚实基础。
- T1投入运营后,按上述客流量预计,预计机场整体年零售销售额可达1.6-1.8亿元人民币,年餐饮销售额可达1.3-1.4亿元人民币。
(3)提出了三个T1空侧店铺方案供业主考虑
问答咨询提出了三个T1空侧店铺方案,分别为:
- 方案A 无房中房的点式布局方案
- 方案B 连续店铺式房中房方案
- 方案C 组团式房中房方案
业主经考虑,选择了在B和C方案基础上进行深化商业规划工作。B和C方案区别在于空侧店铺构型的区别。
方案A 无房中房的点式布局方案
(总平面图)
(空间尺度)
(排队空间)
(辅路动线)
(平面客流动线索引)
(商业零售店铺面积及店铺之间的关系)
(排椅的摆放位置)
A方案效果图
方案B 连续店铺式房中房方案
(总平面图)
(空间尺度)
(商业零售店铺)
(主通道宽度足够满足旅客通行需求)
2025年,乐观预计T1每年700万吞吐量,350万出发旅客,相当于每天9590个旅客,除以15个小时机场典型运营时间,等于每小时640名旅客。如果高峰小时有五倍于典型小时的旅客,即3200名旅客,也即每分钟步行旅客53人,每秒钟少于1人。7米宽的主通道完全能满足旅客通行需求。主通道设计为7米,同时也能满足旅客在主通道上看到远处店铺的商业展示需求。
B方案效果图
方案C 组团式房中房方案
总平面图
B和C方案区别在于空侧店铺构型的区别:
B方案
优点:店铺独立于座椅区,四面均有店铺展示面,店铺运营收益更高。旅客座椅区连贯,视觉效果通透,每个座椅区能服务多个登机口,整体空间利用率更高。每个店铺展示面更宽,进深7米尺度合适,受到商家欢迎。
不足:店铺需要增加电源接入方案(预计从楼板下1楼吊顶走电线,上穿至2楼店铺内)
C方案
优点:大部分处于原有店铺位置,已经有现成电源路由。
不足:店铺与座椅区相邻,每个店铺只有最多两个展示面,商业形象不突出,并且影响广告收益(见下页)。每个店铺进深达到10米,比较深,坪效较低。
进行方案对比,供业主更好决策
(4)围绕方案商业平面布局继续细化建议
在业主确认新增或者不新增方案后,提出商业平面布局继续细化布局建议,包括详细商业平面业态规划,协助新时代设计院完善商业平面布局,与新时代一起去确认落实每个店铺改造后的机电条件。
客流动线与业态布局
客流量最密集的核心区规划布局:香化、本地品牌展示、特产等最能贡献高收益租金的品类
客流量次密集区规划布局:日用品、特产、丝绸、精品、电子、便利店、工艺品、服饰、箱包、儿童等传统机场商业常见业态。
客流量稀疏区域规划布局:旅行用品、快闪店、茶叶、药店、水果、特产、西式快餐等存活能力较强的业态。
为业主提供招商策略建议
根据客流量形成三期招商计划
搭建店铺新增用电量需求分析
(5)商业店铺形象设计
文化传承研究
店铺形象研究
出发层商业空间分析
店铺立面设计分析
为业主提供3种可能方案,以方案1为例:
(单元空间体块)
(独立商铺-效果图方案尺寸及材料)
(材料的可行性)
可选方案效果图
方案1:效果图
方案2:效果图
方案3:效果图
(6)提供文化与科技设计方案
通过地方人文历史研究,我司认为宁波栎社国际机场是城市形象的重要门户,作为宁波这座国际港口城市对外交流的窗口,对宁波的文旅宣扬意义深远。因此为业主提供文化与科技结合的设计方案。
对地方文化深入研究形成设计理念
形成文化与科技的提案
数字化可实现的可行性研究
为业主提供参考案例
服务流程
我们为您量身定制一套合适贵机场项目的方案
1提交您的需求
告诉我们您需要解决什么样的问题,希望达到怎样的效果。
2确定服务方案
我们为您制定一套服务方案,与您一起确定所有服务细节。
3执行方案
明确任务执行进度与成果形式,签署合同,召开项目启动会。
专家团队
团队经验丰富,拥有几十个国际国内机场项目业绩
郭宇峰
规划总监
郭宇峰有十多年航空咨询经验。他的项目经验包括为中航工业通飞/西飞/中航投资、国航、南航、深航、山航、广州飞机维修工程公司、国银租赁、招银租赁、北京通航集团等的服务,和多家外国航空企业如空客公务机、以色列航空、BBA Aviation、英国伯明翰机场、美国达拉斯机场等。郭先生担任北京首都、北京新机场、上海浦东、广州白云、深圳宝安、昆明长水、西安咸阳、杭州萧山、厦门翔安、郑州新郑、福州长乐和宁波机场商业规划与咨询项目的负责人。
创立问答咨询之前,郭宇峰曾任全球最大航空咨询公司ICF的中国董事经理,曾任中美航空合作组织(ACP)机场委员会联席主席,协助ICF赢得了美国贸易发展署资助的中国发展通用航空支持项目,成为中国民用航空局运输司特许授权项目执行单位。之前任职Leo A Daly公司首席代表、美国规划协会中国政策专家。
作为航空专家,郭先生曾接受中央电视台、纽约时报、华尔街日报等采访。郭先生拥有美国明尼苏达大学规划硕士学位和上海同济大学规划学士学位。英语、普通话和广东话非常流利。郭宇峰有与美国和中国中央和地方政府共事的丰富经验,也有多年为国际协会、跨国企业、国有企业和私企的服务业绩。
Nicholas Webb
商业管理专家
尼克韦伯(Nicholas Webb)在机场行业拥有广泛的管理经验,熟悉英国、北美洲机场业内的零售和服务情况。广泛了解商业管理、销售、渠道营销。拥有超过20多年的英国民航工作经验,在曾经的BAA集团旗下7家机场都工作过,具有良好的业绩记录,能够成功领导团队,并有效地与高层互动。在战略规划和团队管理水平上有良好的经验。曾任伦敦希斯罗机场商业部业务总监,负责Heathrow机场四个航站楼内零售店铺的引入和管理,负责航站楼媒体广告业务。全面负责板块业务的战略发展计划、负责预算制定和收益监控。管理团队并为商铺经营活动提供指导和规范,该部门年度营业收入达5亿英镑,占希斯罗机场收入的30%。负责互联网战略发展规划和商业板块经营管理,收益管理、商业销售管理。
范宜昌
规划专家
范宜昌,上海市劳动模范,同济大学复杂工程管理研究院,资深商业地产专家,英国皇家特许建造师(MCIOB),英国皇家特许建造学会会员资格审核委员会委员。曾任百联集团购物中心发展有限公司投资管理委员会委员、上海世纪联华超市发展有限公司工程投资顾问、上海世纪联华超市发展有限公司工程资产总监、法国家乐福集团(中国)管理资产有限公司华东区工程部经理、法国布依格集团(中国)有限公司合同商务部经理等高级管理职务。专门从事大型综合综合商业房地产项目战略规划、商业定位、产品研发、概念设计、商业布局设计、投资咨询和技术服务工作,积累了丰富的大型商业房地产开发的实践经验和理论素养。
Sandeep Bahl
首席航空策略顾问
Sandeep Bahl 鲍迅捷先生有在亚太区超过二十年的航空与酒店业经验。他担任数家位于印度、美国、澳洲、日本、中国、香港的主要航空公司的关键领导岗位,职责包括营销、客舱服务和运营。
直至最近,鲍先生是新西兰航空的亚洲区副总裁,专注于提升可持续的收入增长、开发市场和落实合资伙伴关系。此前,他是达美航空的中国和香港总监,成为达美增长的关键人物,建立了坚实的政府、企业和监管关系,与中国的航空公司建立合作伙伴关系,确保了达美和美西北航空合并的无缝过渡。
鲍迅捷是在华航空公司代表组织的主席、世界旅游城市联盟航空委员会副主席。之前,他曾任美国旅游协会的中国委员会的国际顾问团主席、中美合作组织航空经济委员会联席主席。
鲍迅捷拥有英国牛津布鲁克斯大学的MBA和硕士学位,印度新德里酒店管理的学士学位。他在北京长江商学院完成了中国管理人发展项目,也是澳洲企业高管学院的成员。
Justin Lee
数据总监
Justin Lee 拥有丰富的机场商业收入发展咨询与市场研究经验。包括机场商业面积测算,商业收入模型,商业项目尽职调查,以及机场商业表现比较分析。他完成了中国、美国、英国、巴西、希腊、土耳其、日本、韩国、菲律宾、澳门、意大利、土耳其等机场商业项目。
Justin创建了机场商业项目分析工具,包括了接近世界100多个机场商业表现的数据档案库,还有产生最大销售额的机场商业面积的鉴定工具。
Justin通晓英文,中文以及日文,也曾受到邀请到访中国在中国民用机场协会举办的培训班发表了有关于廉价航空和机场运营模式的演讲。Justin 从英国的 Cranfield University毕业,拥有机场规划和管理的硕士文凭。
区穗良
设计总监
区穗良从事建筑设计与装饰设计工作16年,尤其擅长于机场航站楼商业规划设计与室内装饰设计及配套,从2003年至今,已参与及主持完成国内外多个机场航站楼室内装饰设计及配套商业规划设计项目,包括北京、广州、深圳、西安、南京、重庆、南昌、贵阳等机场室内设计项目。
区总熟悉航站楼的功能布局及管理运作流程,了解航站楼发展的潮流和发展趋势,对航空旅客的出行习惯和心理需求有一定的研究。通过多年的工作经验积累,对航站楼配套商业设施的规划设计及其对航站楼运营的重要性有深刻的理解。
黄繁
建筑设计
资深商业建筑设计师,曾任2010年上海世博会建筑评委。黄总设计风格务实进取,能在业主严格预算要求中作出完善方案,在完善商业功能的前提中创建优秀而且实用的商业形象。设计项目业绩包括厦门湖里万达广场购物中心、重庆市永川区永川美术馆、武进清音外国语学校改造、嘉泽镇状元坊商业区等。负责问答咨询华东地区机场商业规划设计项目。英国诺丁汉大学建筑学硕士,英国格拉摩根大学建筑管理专业硕士。曾受邀任职诺丁汉大学宁波校区建筑专业客座教授。
蔡泽群
营销总监
蔡泽群有4年品牌营销策划经验,曾为立白、京东、比亚迪、农行、南国食品在内的客户提供包括品牌营销、媒介营销、数字营销、内容营销、场景营销在内的一站式营销解决方案,擅长各类营销工具的组合运用。蔡泽群拥有较为丰富的IP运营及新媒体运营实践经验,参与项目包括:立白集团IP“立总&小白”的建设及自媒体矩阵运营;京东集团IP“京东JOY”的电商应用及推广;成立省行业协会创投服务品牌“顶层俱乐部”;运营中登协全国赛事IP“中国坐标”;运营小红书个人账号,签约并孵化小红书网红30余人。
蔡先生目前负责广州机场品牌库建设工作及各大机场商业营销服务工作。
许郁林
品牌分析师
问答咨询高级分析师,负责机场商业零售餐饮品牌数据收集及分析研究。曾从事全脑开发培训教育行业,任职公司有:大脑奇迹(广州)教育科技有限公司,担任培训培训主管,期间参与负责多套教材的研发;许先生还曾任职于业内规模前三的广州妙学巧记教育培训有限公司,担任培训主管,对来自全国各地的400多个加盟商进行课程培训、讲课培训。负责培训新老师以及对外合作培训,曾和苏州西门子、三星等世界五百强公司合作,为其员工进行《思维导图》等课程培训。许经理目前负责广州机场品牌库建设工作及参与义乌机场商业规划工作。
邱培锴
项目经理
邱培锴曾经作为上海浦东、广州白云、深圳宝安、西安咸阳、杭州萧山、厦门翔安、郑州新郑、福州长乐和宁波机场的项目经理。
邱培锴先后在上海瑞格、中经汇通、广东立信集团等知名企业任职,主要从事合作项目对接落地执行管理,合作位多为世界500强企业及 政府企事业单位机构,行业覆盖交通、快消、电信、能源、金融等板块,有着十多年的项目管理经验。
余少波
设计师
余少波拥有10年商业空间的3D店铺设计经验,主要负责3D效果图设计以及商业空间VI的规划设计,有敏锐的观察设计以及时尚独特观感,空间感。曾为多家企业商铺进行VI设计及选址,多个城市考察,现场监理店铺落实等。为家具公司在琶洲展会各个季度会展外观设计,在商业店铺设计方面有丰富的工作经验。
陈廷良
设计师
陈廷良拥有5年设计行业经验,主要负责方案整体构思,三维效果设计以及商业空间规划,陈廷良先生具备优秀的审美能力和空间感觉,能对设计理念、设计方案作出精准把握。他曾为佛山市政府,广州市广交会,南方电网,锦江酒店集团,绿地控股集团等大型公共商业项目提供了设计服务。
陈廷良先生毕业于华南理工大学建筑学学院,曾参与佛山市禅城区旧街商业改造,第126届广交会北广场以及时装周,广州南方电网党校改造,丽枫酒店品牌升级枫渡2.0,绿地樾湖小镇深圳展厅等设计。在商业空间规划、方案三维构思、尤其商业空间以及灯光效果布置拥有丰富的工作经验。大型项目经验:佛山市旧街改造、第126届广交会、广州南方电网党校。谢家明
设计师
谢家明拥有10年商业设计经验,主要负责平面设计以及品牌VI的规划设计,有敏锐的传达触觉以及时尚独特观感。曾为多个品牌进行VI设计及展厅展示,多个城市考察,现场监理项目落实等。
参与项目:深圳机场卫星厅商业规划深化设计及资源价值评估顾问项目、广州机场商业品牌库建设与规划工作、西安咸阳国际机场三期扩建工程商业规划设计咨询项目、揭阳潮汕机场航站楼商业规划咨询项目媒体采访
问答咨询郭宇峰接受广东电视台关于中国机场商业的访谈
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